O fundo imobiliário TEPP11, sob gestão da Tellus Investimentos, anunciou nesta quinta-feira (24), por meio de fato relevante, que assinou um compromisso para vender sua participação no Edifício Passarelli, localizado em São Paulo, em uma operação avaliada em R$ 114,05 milhões.
De acordo com o documento, a operação envolve 48 unidades autônomas do empreendimento, que serão adquiridas pelo HIRE11. O preço acertado equivale a R$ 13.997 por metro quadrado, valor 32% acima do custo histórico do imóvel, com a transação estruturada a um cap rate de 8,08% ao ano.
Como será feito o pagamento?
O HIRE11 estruturou o pagamento da operação em quatro etapas. A primeira, no valor de R$ 61,58 milhões, está condicionada ao cumprimento das condições previstas no negócio. A liquidação ocorrerá por meio de uma estrutura que envolve a compensação de créditos e cotas do fundo comprador.
As cotas serão vendidas ao TRXF11, com os recursos vinculados à subscrição do TEPP11 na 13ª oferta do fundo imobiliário. Além disso, outros R$ 5,7 milhões serão recebidos em dinheiro.
Na sequência, a gestão pretende vender integralmente a posição recebida em TRXF11 de forma ordenada, sem a intenção de manter uma exposição estratégica ao fundo.
As demais parcelas serão pagas em diferentes prazos. R$ 14,66 milhões serão pagos em até 12 meses, outros R$ 15,23 milhões em até 18 meses, enquanto os R$ 22,58 milhões restantes serão quitados em até 24 meses após o pagamento inicial.
O TEPP11 ressalta que as parcelas futuras terão atualização pela variação positiva acumulada do IPCA, além de remuneração adicional de 4,85% ao ano, calculada proporcionalmente ao período. Os valores a receber terão como garantia a alienação fiduciária dos imóveis negociados.
Lucro para o TEPP11
De acordo com a gestão, a venda do Edifício Passarelli deve gerar um ganho de capital de aproximadamente R$ 35 milhões, o equivalente a cerca de R$ 0,66 por cota do TEPP11. A taxa interna de retorno (TIR) estimada é de 12,11% ao ano, considerando um período de sete anos.
O imóvel fazia parte do portfólio do fundo desde 2019, dentro de uma estratégia que envolveu retrofit, redução dos custos condominiais e reposicionamento do perfil de ocupação.
Desde então, o aluguel caixa por metro quadrado avançou 64%, enquanto o IPCA acumulado no período foi de 45%. Já a cota condominial terminou 15% abaixo da média de mercado apresentada pela gestora.
Após o desinvestimento, a estratégia indicada para o TEPP11 é reduzir gradualmente a alavancagem e preservar a liquidez.
A gestão também pretende manter uma postura seletiva em novas aquisições, avaliar investimentos nos imóveis que permanecerem no portfólio e considerar amortizações extraordinárias de dívidas quando houver vantagem econômica.
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