A advogada e especialista em mercado imobiliário e leilões de imóveis Sharleine Teixeira (@sharleine.teixeira) é a convidada do 23º episódio do Terça de Valor, apresentado por Gabriel Porto e exibido nesta terça-feira (13).
A especialista falou sobre os diferentes tipos de leilões, os custos envolvidos na aquisição de imóveis, os cuidados necessários antes de dar um lance e as possibilidades de retorno com a revenda ou a locação dos bens.
Mercado de leilões
Na entrevista, Sharleine Teixeira conta que sua trajetória no mercado de leilões teve início durante sua atuação na assessoria de investidores interessados nesse tipo de operação, ainda na pandemia.
Naquele período, ela passou a compartilhar conteúdos sobre o assunto nas redes sociais e, posteriormente, lançou um treinamento voltado a pessoas que desejavam aprender a investir em imóveis dessa maneira.
“A gente fazia assessoria em leilão para esse mercado e da experiência do exercício de arrematar imóveis em leilão para investidores”, contou Sharleine.
“Com a pandemia e todo mundo estando em casa, iniciei a minha rede social, que é o meu Instagram mais forte que eu tenho hoje em dia. Ali eu comecei a falar sobre o que eu fazia com o intuito de conseguir continuar vendendo serviço de advogada, já que o escritório não podia mais funcionar fisicamente”, compartilhou.
De acordo com Sharleine, o mercado de leilões pode oferecer oportunidades tanto para quem busca comprar um imóvel por um preço abaixo do praticado tradicionalmente quanto para quem pretende construir patrimônio por meio da locação.
Ela explicou que, antes de recomendar uma aquisição, sua assessoria trabalha com diferentes cenários para avaliar a viabilidade financeira da operação.
Em uma estimativa apresentada durante a entrevista, até mesmo o cenário mais conservador poderia representar uma rentabilidade próxima de 29% a 30%, dependendo das características do imóvel e dos custos envolvidos.
Como iniciar no mercado de leilões?
Para quem busca começar no mercado de leilões, Sharleine ressaltou que não é necessário ter formação específica na área. O mais importante é estudar o funcionamento dos leilões e compreender os riscos de cada operação.
“Vamos supor que eu nunca participei de um leilão de imóveis e quero começar nesse mundo. Busco conhecimento próprio, contrato uma assessoria, uma pessoa que entende do assunto, e dá para fazer das duas formas”, explicou.
Ela destacou a venda online e a venda direta como alternativas interessantes para quem está começando. Na primeira, os interessados podem apresentar propostas dentro de um prazo determinado e, caso não haja uma oferta válida, o imóvel pode ser encaminhado para a venda direta.
Dessa forma, a oportunidade fica disponível para receber propostas, e o primeiro interessado a apresentar uma oferta válida pode adquirir o imóvel, conforme as regras estabelecidas pela instituição.
Segundo a especialista, essas modalidades tendem a ser mais acessíveis para iniciantes, principalmente porque não envolvem a comissão de 5% cobrada pelo leiloeiro em outras formas de leilão.
“Venda online e venda direta são as duas opções que eu te digo para você iniciar por elas, porque aqui não tem mais a figura do leiloeiro, ou seja, você já vai economizar 5% de comissão”, destacou Sharleine.
Diferentes tipos de leilões
Ainda durante a entrevista, a advogada explicou que existem diferentes modalidades de leilão, entre elas as judiciais e as extrajudiciais. Cada uma possui características próprias, que precisam ser consideradas antes da aquisição.
Nos leilões extrajudiciais, uma situação comum envolve imóveis financiados por meio de alienação fiduciária. Quando o comprador deixa de cumprir suas obrigações, o credor pode iniciar os procedimentos previstos em lei para consolidar a propriedade do bem e levá-lo a leilão.
Caso o imóvel não seja arrematado nas tentativas previstas, ele pode passar a integrar o patrimônio da instituição financeira. Nesse cenário, a Caixa Econômica Federal aparece como uma das principais instituições com oferta de imóveis.
Em relação aos leilões judiciais, ela ressaltou que “o pessoal acha que é um grande bicho de sete cabeças e não é, é bem tranquilo também”. Esses leilões acontecem quando um imóvel é levado à venda por determinação da Justiça, geralmente para quitar uma dívida do proprietário.
Nesse tipo de operação, o bem pode ser penhorado e posteriormente disponibilizado para arrematação, seguindo as condições estabelecidas no processo e no edital.
Investimento e redução de risco
Para quem tem interesse no mercado de leilões, Sharleine defendeu a importância de não comprometer todo o capital disponível em uma única aquisição.
Um investidor com R$ 1 milhão, por exemplo, não deveria necessariamente dividir o patrimônio em três operações de R$ 300 mil sem deixar recursos disponíveis para os custos adicionais.
“Eu com certeza te indico a diversificar, porque isso é uma ‘quebra perna’. Você tem dois outros [imóveis] ainda. Então, se você compra, seja para giro, para revenda ou seja para locação daquele imóvel, um engata e demora mais, os outros dois podem ir mais rápido”, explicou ela.
A estratégia de diversificação pode ajudar a reduzir a concentração de riscos, além de permitir que o investidor mantenha uma reserva para despesas inesperadas, reformas e eventuais atrasos na regularização dos imóveis.
Por fim, o mercado imobiliário oferece diferentes possibilidades de investimento. Conheça a carteira recomendada de FIIs da Orion Research. Clique aqui!