O fundo imobiliário BTHF11, sob gestão do BTG Pactual, informou ao mercado nesta terça-feira (08) a aquisição de 76% de participação no Shopping Pátio Cianê, localizado em Sorocaba (SP), em uma operação avaliada em R$ 220,4 milhões.
Com a compra, a gestão do fundo estima uma renda adicional de R$ 0,094 por cota nos próximos 12 meses. Ademais, a negociação aumenta a exposição direta do FII a ativos imobiliários, com o pagamento estruturado em diferentes etapas.
Na primeira etapa, será realizado o pagamento de R$ 78,2 milhões à vista. Na segunda, serão pagos R$ 44,1 milhões após 12 meses, enquanto os R$ 98,1 milhões restantes serão pagos na terceira etapa, depois de 24 meses.
Do valor inicial, R$ 67 milhões correspondem à assunção de dívida, enquanto cerca de R$ 11 milhões serão pagos com recursos próprios do BTHF11. A dívida é corrigida pelo IPCA acrescido de 7,65% ao ano e tem vencimento em janeiro de 2034.
Informações sobre o shopping
Em funcionamento desde 2013, o Shopping Pátio Cianê conta atualmente com cerca de 140 lojas, incluindo Centauro, Casas Bahia, KFC, Riachuelo, McDonald’s, C&A e Outback Steakhouse.
Os indicadores operacionais divulgados pelo fundo mostram vendas de R$ 314 milhões nos últimos 12 meses, com crescimento de 7% em relação ao ano anterior. As vendas nas mesmas lojas, indicador conhecido pela sigla SSS, cresceram 8%. A taxa de ocupação do empreendimento estava em 86,4%.
O ativo imobiliário possui 27 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). Dessa forma, a participação adquirida pelo BTHF11 corresponde a cerca de 19,5 mil metros quadrados de ABL.
Efeitos para o BTHF11
Segundo a gestão, a operação apresenta cap rate estimado de 10,7% ao ano, além de uma renda adicional de R$ 0,094 por cota nos próximos 12 meses.
No entanto, o documento não apresenta esse valor como uma previsão de aumento equivalente dos dividendos mensais pagos aos cotistas.
Dessa forma, a estimativa de R$ 0,094 por cota vinculada à aquisição não deve ser interpretada, isoladamente, como um acréscimo mensal de igual valor aos rendimentos do BTHF11.
No relatório gerencial de agosto, o fundo registrou R$ 0,100 por cota em resultado e distribuição de R$ 0,101 por cota. A gestão também manteve a faixa projetada de distribuição entre R$ 0,100 e R$ 0,105 por cota para o segundo semestre de 2026.
A compra do shopping ocorre em meio a outras mudanças no portfólio do BTHF11. Durante agosto, o fundo movimentou R$ 60 milhões no mercado secundário e realizou uma recomposição líquida de R$ 50,2 milhões em caixa.
No fechamento do mês, a carteira estava distribuída entre 42% de FIIs de tijolo, 18% de FIIs de papel, 24% de CRIs, 12% de caixa, 1% de ativos reais e 1% de ações. O relatório apontava ainda valor patrimonial de R$ 2,010 bilhões e valor de mercado de R$ 1,798 bilhão.
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