O fundo imobiliário CACR11, gerido pela Cartesia Capital, divulgou a venda integral de sua posição no CRI Helvetia por R$ 23,5 milhões. A operação envolve o ativo que esteve no centro da crise enfrentada pelo FII nos últimos meses.
De acordo com fato relevante publicado nesta quinta-feira (23), o pagamento foi realizado à vista, com liquidação financeira ocorrida em 13 de agosto. A entrada de recursos acontece em um momento crítico, no qual a disponibilidade de caixa se tornou uma das principais preocupações dos cotistas e da gestão.
Nos últimos meses, o FII chegou a suspender a distribuição de dividendos, buscou preservar capital para manter operações da carteira e viu os investidores rejeitarem uma proposta para retenção de resultados do primeiro semestre.
Em 22 de julho, as cotas do CACR11 desvalorizaram 11,85% no Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) em reação às propostas, sendo negociadas a R$ 15,80.
Ativo contava com saldo devedor
Em seu relatório gerencial mais recente, referente a junho, a gestão informou que o CRI Helvetia possuía saldo devedor de R$ 60,9 milhões, vencimento em março de 2027 e taxa de remuneração de IPCA + 12,6825% ao ano, além de um Loan-to-Value (LTV) de 53%.
O título era atrelado ao Helvetia Le Jardin, empreendimento residencial localizado em Indaiatuba (SP). A primeira fase, objeto do CRI, era composta por 22 casas. Em junho, as obras dessa etapa apresentavam 76,55% de avanço, enquanto o indicador de vendas informado era de 23%.
No entanto, os R$ 60,9 milhões do saldo devedor não podem ser comparados diretamente aos R$ 23,5 milhões recebidos na venda para concluir que o fundo teve um prejuízo imediato de R$ 37,4 milhões.
Pelo acordo, o CACR11 manteve participação em um percentual do resultado de uma eventual recuperação futura do crédito, mecanismo conhecido como earn-out. Dessa forma, o valor econômico final da operação dependerá dos desdobramentos futuros.
Necessidade do CACR11
No relatório de junho, a gestão já apontava uma forte deterioração do resultado pelo regime de caixa ao longo do segundo trimestre de 2026 (2T26).
O CACR11 registrou R$ 6,01 milhões em abril, despencou para apenas R$ 25,9 mil em maio e recuperou ligeiramente para R$ 104 mil em junho. No acumulado do primeiro semestre, o resultado de caixa somou R$ 25,41 milhões.
A volatilidade refletiu diretamente nos proventos pagos aos cotistas. O CACR11 pagou R$ 1,20 por cota referente a janeiro, R$ 1,21 em fevereiro e R$ 1,20 em março. Em abril, por outro lado, não houve distribuição. Em maio, o rendimento foi reduzido para R$ 0,23 por cota, e em junho voltou a não haver pagamento.
Antes de optar pela alienação, a Cartesia Capital avaliava dar sequência à execução das garantias e assumir o projeto para tentar recuperar o crédito. No entanto, a necessidade imediata de preservar recursos e garantir liquidez para o restante da carteira acelerou a decisão de venda do título à vista.
Quer proteger sua carteira de fundos imobiliários? Acesse a carteira recomendada de FIIs da Orion Research e confira a seleção dos fundos mais seguros e rentáveis do mercado. Clique aqui e veja mais!